岡山県内で賃貸物件を管理されている大家様・管理会社様にとって、入居者様の孤独死は、いつ起きてもおかしくない身近な問題です。賃貸物件で孤独死が起きたときは、初動の早さと原状回復の進め方で、損失の大きさが大きく変わります。

この記事では、賃貸物件で孤独死が発生した際の初動、死臭やウジ虫・ハエが建物全体に広がる危険性、国土交通省のガイドラインにもとづく通常損耗と特別損耗の考え方、ヤニ落とし・タバコ消臭・カビ落としを含む原状回復、そして次の入居者様へお貸しできるまでの流れを、岡山の特殊清掃会社ラスティックが丁寧に解説いたします。

賃貸物件で孤独死が起きたときの初動

賃貸物件で孤独死が分かったときは、慌ててお部屋に入って掃除を始めるのではなく、次の順番で進めることが大切です。初動を誤ると、死臭や害虫がほかのお部屋や共用部分へ広がり、原状回復の範囲と費用が大きくなってしまいます。

大家様・管理会社様の初動チェック表

順番	やること	ポイント
1	警察へ連絡・検視への協力	異臭や郵便物の滞留で異変に気づいたら、無理に入室せず警察へ連絡します
2	連帯保証人様・ご親族様へ連絡	契約書の緊急連絡先を確認し、今後の進め方を相談します
3	特殊清掃の専門業者へ相談	検視が終わったら、できるだけ早く初期消臭・空間除菌を依頼します
4	近隣の入居者様への配慮	臭いや害虫の苦情に備え、作業の予定を必要な範囲でお伝えします
5	保険・契約内容の確認	大家様向けの保険や家賃債務保証の内容、契約書の原状回復の特約を確認します
6	原状回復・募集の再開	消臭の確認後に内装を復旧し、次の入居者様の募集を始めます

孤独死の現場では、空気中や床・壁の表面に細菌やウイルスが漂っているため、最初に空間除菌が必要となることが多くあります。ラスティックでは、入室後すぐに空間全体を除菌し、作業員と近隣の入居者様の安全を確保してから作業を始めます。

管理会社様向けの詳しい初動は、管理会社向け｜孤独死が起きたときの対応チェックリストもあわせてご覧ください。

孤独死の現場の危険性｜賃貸物件で起こる5つの危険

孤独死の現場は、見た目のショックだけでなく、目に見えない病原体や有害なガス、害虫によって、健康と建物の両方が脅かされる大変危険な場所です。とくにアパートやマンションなどの賃貸物件では、被害がお部屋の中だけにとどまりません。ここでは、大家様・管理会社様に知っていただきたい5つの危険性を、写真とあわせてご説明いたします。

ひと目で分かる危険度の一覧

危険の種類	何が起こるか	危険度
① 感染症	体液・血液に含まれる病原体が、皮膚の傷や目・口から体に入る	非常に高い
② 腐敗ガス・死臭	硫化水素やアンモニアなどで吐き気・頭痛。臭いは衣服や髪、車にも移る	高い
③ ウジ虫・ハエ	短期間で大量に増え、隣のお部屋や共用部分へ広がる	高い
④ 床・水まわりの汚染	体液が床下や配管まで届き、下の階の天井や排水に影響する	中〜高
⑤ 入居者様・資産への影響	苦情や退去の申し出、空室期間の長期化	中程度

危険① 体液・血液による感染症

警察の検視のあとは、ドアノブや壁、電気のスイッチにも体液が付いている可能性があります。鍵の受け渡しや立ち会いの際も、素手では絶対に触れず、お部屋の中には入らないでください。私たち特殊清掃のスタッフも、防護服・防毒マスク・二重手袋を着用して作業しております。

危険② 腐敗ガス・死臭による体調不良

死臭は衣服や髪、持ち出した物に移り、ご自宅や車の中まで臭いが残ってしまいます。また、換気扇やエアコンを回すと、配管やダクトを通じて隣のお部屋へ臭いが広がることがあります。窓を開けて換気するのも、近隣へ臭いを広げる原因になるため控えてください。

危険③ ウジ虫・ハエの大量発生

経過の目安	現場で起こること
産卵からおよそ1日	卵がかえり、ウジ虫が発生します
およそ1週間	ウジ虫が光を避けて家具のすき間や床下へ移動し、さなぎになります
およそ2週間	次の世代のハエが大量に飛び回り、窓や換気口のすき間から外へ広がります

※季節や室温によって大きく変わります。夏場はさらに早く進みます。

市販の殺虫剤を大量にまくと、ウジ虫が散らばって駆除が難しくなることがあります。ラスティックでは、空間除菌とあわせて成虫・幼虫・さなぎまで駆除いたします。

危険④ 床・浴室・トイレなど水まわりの汚染

浴槽やトイレでのご逝去では、排水を流すと配管の中に汚れと臭いが残り、建物全体の排水にも影響します。通常の掃除では取り除けないため、水を流さず、そのままの状態でご相談ください。

危険⑤ 入居者様の退去・資産価値への影響

だからこそ、賃貸物件の孤独死は「発見したその日のうちに、専門業者へ相談すること」がいちばんの対策です。死臭や害虫そのものの詳しい対処法は、孤独死の特殊清掃｜死臭・ウジ虫の危険性と消臭方法で解説しております。

関連記事孤独死現場のハエ・ウジ虫は危険｜害虫の感染症リスクと特殊清掃での駆除方法【岡山】ハエ・ウジ虫が増える理由と感染症のリスク、市販の殺虫剤では根絶できない理由を解説しています。rusticjapan.co.jp

特殊清掃の際の遺品整理は「完全密封」が基本です

賃貸物件の孤独死で、建物を守るためにもっとも大切なのが、ご遺品や家財の運び出し方です。特殊清掃の際の遺品整理は、通常の遺品整理とは大きく異なります。

ラスティックでは、基本的に、そのお部屋にあるものはすべて完全に密封してから運び出します。密封せずに運び出すと、廊下・階段・エレベーターなどの共用部分に臭いが染み込み、取れなくなってしまいます。そうなると、建物全体の消臭が必要な大作業となるおそれもあります。

比較項目	通常の遺品整理・残置物撤去	特殊清掃の際の遺品整理
作業を始める時期	すぐに仕分けを始める	空間除菌・害虫駆除のあとに始める
梱包	段ボールで梱包	臭いが漏れないよう完全に密封
共用部分	通常どおり通る	養生し、臭いを残さないよう搬出
ご遺品の確認	その場で確認	除菌・消臭をしてからご遺族様へお渡し

原状回復の費用負担｜通常損耗と特別損耗【国交省ガイドライン】

賃貸物件の孤独死で、大家様・管理会社様からもっとも多くいただくご相談が「原状回復の費用を誰が負担するのか」です。判断の目安になるのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

ガイドラインでは、普通に暮らしていて生じる傷みや経年劣化を通常損耗、借主の故意・過失や手入れ・管理の不足などで生じた傷みを特別損耗として分け、借主側が原状回復の義務を負うのは、特別損耗の部分が基本とされています。

賃貸物件の孤独死でよくある損耗の区分

お部屋の状態	区分の考え方	費用負担の目安
日焼けによるクロスの変色、家具の設置跡	通常損耗・経年劣化	原則として貸主様
タバコのヤニによるクロスの変色・臭いの付着	通常の使用を超える汚れ（特別損耗）とされることが多い	原則として借主様側
結露などを放置して広がったカビ	手入れ不足による特別損耗	原則として借主様側
体液による床の汚染、死臭の付着	契約内容や状況により個別に判断	相続人様・連帯保証人様などと協議
経年で寿命を迎えた設備	通常損耗・経年劣化	原則として貸主様

※孤独死による汚染の扱いは、契約書の特約やご事情によって異なります。最終的な判断は、弁護士などの専門家にご確認ください。

費用の請求先として考えられる方

請求先	確認しておきたいこと
相続人様	借主の地位は相続されます。ただし、相続放棄をされる場合は請求できないことがあります
連帯保証人様	保証契約の内容と、極度額（保証の上限額）の定めを確認します
家賃債務保証会社	原状回復費用が保証の対象に含まれるかを確認します
ご加入の保険	大家様向けの孤独死に備える保険など、補償の範囲を確認します

相続放棄は、原則として相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります（参考：裁判所「相続の放棄の申述」）。ご遺族様が相続放棄を検討されている間は、ご遺品の処分を急がないことも大切です。費用の考え方は、孤独死の原状回復費用は誰が払う？でも解説しております。

公的機関の情報原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｜国土交通省退去時の原状回復で、貸主と借主のどちらが費用を負担するかの考え方を国が示したガイドラインです。www.mlit.go.jp

孤独死の現場に多いヤニ・カビの原状回復

孤独死の現場では、死臭だけでなくタバコのヤニやカビが同時に見つかることがよくあります。長い間、換気や掃除が十分にできなかったお部屋が多いためです。ヤニやカビは、死臭の成分と結びついて臭い戻りの原因にもなるため、特殊清掃とあわせて取り除く必要があります。

ヤニ落とし・タバコ消臭

ヤニは壁紙や天井、エアコンの内部にまでこびりつきます。クロスを張り替えるだけでは、下地に残ったヤニから臭いが戻ることがあるため、ヤニ落としとタバコ消臭を行ってから内装を復旧することが大切です。詳しくはヤニ落としとタバコ消臭｜賃貸の退去前に知りたい原状回復のポイントをご覧ください。

カビ落とし

体液に含まれる水分や、閉め切ったお部屋の湿気で、カビが一気に広がることがあります。カビは入居者様の健康被害の原因にもなるため、表面だけでなく根まで除去し、空間に漂う胞子も除菌したうえで防カビ処理を行います。代表の延原は、カビ除去の専門講習（Goldmorr Mold Remediation）も修了しております。

作業	主な内容	原状回復での効果
ヤニ落とし	壁・天井・建具のヤニを専用の薬剤で洗浄	クロスの張り替え後の臭い戻りを防ぐ
タバコ消臭	ヒドロ工法®︎などで空間と建材の臭いを分解	内見時の印象をよくする
カビ落とし	根まで除去し、空間の胞子も除菌・防カビ処理	入居後の健康被害やクレームを防ぐ

カビについては岡山のカビ除去、消臭・除菌全般は除菌・消臭・災害復旧サービスでもご案内しております。

サービス除菌・消臭・災害復旧特許技術ヒドロ工法®︎による除菌・消臭と、火災・水害からの復旧をご案内しています。rusticjapan.co.jp

次の入居者様へ貸せる状態に｜ヒドロ工法®︎とIICRC国際資格

賃貸物件の原状回復でいちばん大切なのは、次の入居者様が内見に来たときに、臭いがまったく残っていないことです。死臭が少しでも残っていれば、クロスや床を新しくしても入居にはつながりません。

ラスティックは、オゾンだけでなくヒドロキシル発生器も使用しています

一般的な特殊清掃ではオゾン脱臭機がよく使われますが、ラスティックではオゾンに加えてヒドロキシル発生器も使用しております。ヒドロキシルは、地球上の全物質の中でフッ素の次に（2番目に）強力な酸化力を持ち、臭いの分解力は非常に高く、オゾンを超絶します。この圧倒的なパワーで、消臭・脱臭とあわせて除菌も行います。これが、ラスティックが使用する特許技術「ヒドロ工法®︎」です。

比較項目	オゾンのみの消臭	ラスティックのヒドロ工法®︎
使う機材	オゾン脱臭機	ヒドロキシル発生器＋オゾン脱臭機
酸化力（分解力）	強い（約2.1V）	非常に強い（ヒドロキシル約2.8V・フッ素の次）
建材の奥の臭い	残ることがある	臭いの元を特定し、必要に応じて解体・除去の工程まで行う
消臭の確認方法	人の鼻による確認が中心	臭気測定器で作業前後を数値化し、スタッフの鼻でも確認
特許	—	特許第7429340号・特許第7525770号

作業前後の臭いは臭気測定器で数値にして記録し、数値が下がったことを確認してからお引き渡しいたします（参考：臭気測定による臭いの見える化）。管理会社様には、オーナー様へのご報告資料としてもご活用いただいております。

IICRC国際資格とは

IICRCは、1972年に設立された清掃・修復・検査の分野の国際的な認定団体で、米国規格協会（ANSI）に認定された規格開発機関です。世界各国に認定技術者がいます。代表の延原は、特殊清掃の発祥地であるアメリカで研修を受け、IICRCの特殊清掃（Trauma and Crime Scene）と火災復旧（Fire and Smoke Damage Restoration）の2つの国際資格を取得しました。臭いや汚れの元を科学的に確かめ、正しい順番で取り除くという世界基準の考え方で、賃貸物件の原状回復に取り組んでおります。詳しくは特殊清掃の国際資格（IICRC）とRSAでの研修をご覧ください。

告知と残置物｜大家様が知っておきたい国のルール

人の死の告知に関するガイドライン

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、賃貸物件での告知の考え方が示されています。

ケース	賃貸での告知の考え方（目安）
自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒など）	原則として告知の対象外
上記でも、長期間発見されず特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合	おおむね3年間は告知が必要とされています
自殺・事件などによる死	おおむね3年間は告知が必要とされています

※個別の事案は、ガイドライン本文や専門家のご意見をご確認ください。

残置物の処理等に関するモデル契約条項

単身の高齢者が亡くなられた際に、賃貸借契約の解除や残置物の処理を円滑に進めるため、国土交通省と法務省が「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しています。これからの契約で活用すると、相続人様と連絡が取れない場合にも対応しやすくなります。孤独死を防ぐ国の取り組みは、内閣府の孤独・孤立対策にまとめられています。

公的機関の情報宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省物件内で人が亡くなった場合に、取引の相手方へ告げる範囲などを国が整理したガイドラインです。www.mlit.go.jp

原状回復までの流れと期間の目安

STEP	作業内容	大家様・管理会社様へのご報告
1	お問い合わせ（24時間365日）	物件の場所・間取り・発見までの日数を伺います
2	現地確認・臭気測定・お見積もり（無料）	作業前の臭気の数値と、書面のお見積もりをお渡しします
3	空間除菌・害虫駆除・初期消臭	近隣の入居者様からの苦情を早く抑えます
4	遺品整理・完全密封での搬出	貴重品やご遺品は除菌・消臭をしてからご遺族様へお渡しします
5	汚染箇所の清掃・解体、ヤニ落とし・カビ落とし	床下まで汚染がある場合は、写真でご説明してから解体します
6	ヒドロ工法®︎による消臭・脱臭	臭いの元を分解し、臭い戻りを防ぐ処理を行います
7	再測定・最終確認	作業前後の臭気の数値と写真でご報告します
8	内装の原状回復	クロス・床の張り替えなど、次の募集ができる状態まで仕上げます

期間は、汚染の範囲や発見までの日数、解体の有無によって変わります。お部屋に入れる状態まで急ぎたい場合は、約2〜3時間で初期消臭を行う特殊清掃 救急プランをご利用ください。

賃貸物件の特殊清掃・原状回復の料金

料金はすべて税込です。現地を確認したうえで、作業内容と金額を書面でお出しします。

特殊清掃の主な料金

作業内容	料金の目安（税込）
救急プラン（初期消臭・6畳程度・約2〜3時間）	一律99,000円
体液・血液の除去（床上）	47,300円〜110,000円
消臭・消毒剤の散布	2,200円／㎡
消臭器の設置	33,000円／日
特殊塗料の塗布（臭いを閉じこめる塗料）	11,000円／㎡
汚染された畳の処分	8,800円（軽度）／22,000円（重度）／枚
浴槽の清掃	110,000円〜165,000円
特殊清掃の人件費	25,300円〜33,000円／人

内装の原状回復の料金

作業内容	料金の目安（税込）
量産クロスの張り替え（材料・施工）	1,100円〜／㎡
クッションフロアの張り替え（材料・施工）	3,300円〜／㎡
フロアタイルの張り替え（材料・施工）	6,600円〜／㎡
フローリングの張り替え（材料・施工）	7,700円〜／㎡
クロス・フローリングの剥がし	別途お見積もり

• お見積もりは無料です。お断りいただいても費用はかかりません
• お見積もり後の追加料金はありません（ご依頼で作業が増える場合を除きます）
• 古物商許可にもとづく買取で、費用から差し引くことができます

そのほかの料金は、ラスティックの料金表をご覧ください。

岡山県の対応エリアと作業実績

岡山県内の孤独死は、人口に伴い岡山市が圧倒的に多く、次いで倉敷市となっております。ラスティックへの賃貸物件のご相談も、この2市からのご依頼が大半を占めています。岡山県全域と近県に対応しております。

地域	対応市町村
岡山エリア	岡山市（北区・中区・東区・南区）、玉野市、瀬戸内市、赤磐市、備前市、和気町、吉備中央町
倉敷エリア	倉敷市、総社市、早島町、浅口市、里庄町、笠岡市、井原市、矢掛町
県北エリア	津山市、真庭市、美作市、新見市、高梁市、鏡野町、勝央町、奈義町、西粟倉村、久米南町、美咲町、新庄村
近県	広島県・鳥取県・兵庫県・香川県など（お気軽にご相談ください）

作業実績：備前市のマンションでの遺品整理と特殊清掃

備前市の海の見えるマンションでは、遺品整理と特殊清掃をあわせて行い、お部屋を元の状態に戻しました。くわしくは備前市・海の見えるマンションで遺品整理と特殊清掃をご覧ください。そのほか、岡山市北区芳賀で悲しい孤独死と大型遺品整理のご依頼や作業実績一覧でもご紹介しております。

関連記事備前市・海の見えるマンションで遺品整理と特殊清掃｜お兄様を想う弟様からのご依頼ご依頼から特殊清掃・遺品整理、お引き渡しまでを、ご遺族様の想いとともに詳しくお伝えしています。rusticjapan.co.jp

よくあるご質問

そのほかのご質問は、よくあるご質問をご覧ください。

まとめ｜賃貸物件の孤独死はラスティックへご相談ください

• 賃貸物件の孤独死は、初動の早さで原状回復の範囲と費用が大きく変わります
• 警察が触れた壁やドアノブには素手で触れず、最初に空間除菌を行うことが大切です
• 特殊清掃の際の遺品整理は、家財をすべて完全に密封して運び出し、共用部分を守ります
• 費用の負担は、国土交通省のガイドラインの通常損耗・特別損耗の考え方と契約内容で整理します
• ヤニ落とし・タバコ消臭・カビ落としまで行うことで、臭い戻りを防げます
• ラスティックは、IICRC国際資格と、ヒドロキシルを使う特許技術ヒドロ工法®︎で死臭を根こそぎ脱臭します

入居者様の突然のご逝去は、大家様・管理会社様にとっても大変なご負担です。ラスティックは、故人様とご遺族様への敬意を大切にしながら、物件を次の入居者様へお貸しできる状態まで責任を持って仕上げます。岡山県全域と近県で、どうぞお気軽にご相談ください。